2014楼市关键词：分类指导 城镇化 盘活存量

经历了2013年的繁荣发展，2014年的房地产市场将何去何从？

从住建部近期的会议中，或能管中窥豹。住建部部长姜伟新日前在“全国住房城乡建设工作会议”上明确表示，明年楼市调控将增强针对性，要进一步强化地方政府稳控房地产市场的责任。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。对于房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。同时，要完善住房供应体系，研究共有产权住房开发建设，强化市场监管，加强商品房预售和销售的全过程管理。明年将进一步扩大城镇个人住房信息系统联网城市范围，探索建立各省、城市与住建部联动的信息系统建设工作机制。

黄瑜认为，展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。

黄瑜指出，中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。

对于明年的市场走势，黄瑜预计，2014年全国销售面积同比增速前高后低，上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。由于自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应，全国供求关系缓和将平抑房价上涨，预计明年全年商品房销售均价涨幅将收窄，同比涨幅在7.0%-7.6%间，略低于2013年。

上海易居研究院副院长杨红旭也认为，在中央房地产调控思路转向以保障房和住房供应体系为主的新形势下，预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。其中，2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落；下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。

此前召开的中央城镇化工作会议也为明年的房地产市场明确了诸多方向。

上述会议提出了推进城镇化的六大主要任务：一是推进农业转移人口市民化；二是提高城镇建设用地利用效率；三是建立多元可持续的资金保障机制；四是优化城镇化布局和形态；五是提高城镇建设水平；六是加强对城镇化的管理。会议提出，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件；重点发展城市群，以盘活存量为主，适当提高城市的住宅用地比例和容积率水平。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，在推进新型城镇化中，住房作为基础性、配套性的作用，是重要的民生定位不会改变。他表示，会议提出的重点发展城市群，适当提高城市住宅用地比例，意味着各城市，特别是特大和大城市，将会出现中心城区“退二进三”的城市更新，未来房地产市场供应规模将会增加。

海通证券则认为，“盘活存量”是十八届三中全会和城镇化会议在土地制度方面的最大变化。“盘活存量”意味着原来政府的“征地-卖地”模式将发生改变，存量土地再开发将成为未来一线城市土地供应的重要方式，城市土地再开发机遇凸显。

关键词：不再是|主旋律|数据显示|商品房|城镇化